顺德区试点共有产权住房管理实施细则解读内容

　　现就《顺德区试点共有产权住房管理实施细则》(简称《实施细则》)主要内容解读如下：

　　一、《实施细则》的主要内容：

　　《实施细则》分七章共35条。主要内容如下：

　　(一)总则。一是明确共有产权住房的概念，是纳入城镇保障性安居工程管理的。二是明确区属各职能部门及镇街的分工，共同负责做好本辖区共有产权住房工作。三是明确共有产权住房由代持机构代表区政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作。

　　(二)规划建设与房源筹集。一是明确了选址要求。二是明确了土地供应的主要方式及房源筹集建设的方式。三是明确共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小套型为主及相关建设要求。四是明确了资金和政策支持。

　　(三)价格和产权。一是明确了售价确定方式。“限房价、竞地价”等方式筹集的共有产权住房的销售价格不高于出让文件限定的销售价格;其他方式筹集的销售价格应综合考虑建设成本及承购人购买能力等因素确定，单套销售单价上下浮动比例不超过销售均价10%;二是明确了产权份额确定方式。承购人产权不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同。三是明确了在产权转让、退出、回购时，共有产权住房的销售价格的确定。

　　(四)申购、审核与配售。一是明确了申购条件。申购人已婚的无年龄限制，单身的应年满30周岁;户籍申购人具有本区城镇户籍满1年且申购人及其家庭成员在本区没有宅基地及宅基地固化资格;非本区户籍申购人申购前在本区连续缴纳基本养老保险满60个月(发生中断、补缴情况的累计不超过6个月且相应的月份不计在内)且持有本区的居住证满3年;申购人及其家庭成员名下无本市的住宅且5年内在佛山市没有商品房转让记录。二是明确了优先条件，符合申购条件的公共租赁住房、租赁补贴家庭优先配售供应。三是明确了申购和审核程序，具体申请材料及审批环节均作明晰。四是明确了配售程序，每批次房源供小于求时以摇珠方式确定购买人，不采用轮候方式。选定住房后需签订共有产权住房购房合同。

　　(五)约定和管理。对共有产权住房使用、维修、退出、抵押、继承、检查进行约定，明确共有产权住房产权流转实行封闭运行，房屋不得出租或出借，满足住房限售年限申请转让的采用市场评估方式退出。封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权，承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

　　(六)法律责任。一是明确了购房人违规申购、使用、转让等情形的相关责任。二是明确了政府部门和管理机构责任。

　　(七)附则。明确了实施细则的制定方式和施行有效期。

　　二、《实施细则》制定依据：

　　1.《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)

　　2.住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会财政部、国土资源部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)

　　3.住房和城乡建设部《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》(建保函〔2019〕220号)

　　4.广东省住房和城乡建设厅《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》(粤建保函〔2018〕993号)

　　5.广东省住房和城乡建设厅等六部门《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号)

　　6.佛山市人民政府办公室《关于推进共有产权住房政策探索试点工作的实施意见》(佛府办〔2020〕12号)

　　三、主要条款的解读：

　　(一)什么是共有产权住房?

　　是指纳入城镇保障性安居工程，由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，以部分产权设定销售价格，面向符合条件的本区城镇户籍无房家庭和非本区户籍无房家庭供应，实行政府与承购人按份共有，并通过约定限制使用、收益和处分权利的政策性住房。

　　(二)共有产权住房主要供应给哪些市民?

　　主要面向符合条件的城镇户籍市民和新市民(申购人已婚的无年龄限制，单身的应年满30周岁;户籍申购人具有本区城镇户籍满1年且申购人及其家庭成员在本区没有宅基地及宅基地固化资格;非本区户籍申购人申购前在本区连续缴纳基本养老保险满60个月且持有本区的居住证满3年;申购人及其家庭成员名下无本市的住宅且5年内在佛山市没有商品房转让记录，尤其是新就业、青年“刚需”群体(指收入、财产超过承租公租房限制条件，但又暂不具备购买商品住房经济负担能力的群体)。

　　(三)什么人不能申购?

　　1.申购人及其家庭成员已签订本市住房购买合同或产权调换形式的征收(拆迁)补偿协议。也就是说已经有房的家庭;

　　2.有自有产权住房家庭夫妻离异后一方单独提出申购，申购时点距办理离婚登记或离婚判决生效的时点未满1年;

　　3.申购人被列入失信惩戒名单。

　　(四)什么人能优先申购?

　　1.符合申购条件的公共租赁住房、租赁补贴家庭;

　　2.法律法规或者国务院规范性文件规定的共有产权住房优先供应对象。

　　(五)房子能卖吗?

　　不满5年的，不允许转让。满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。

　　(六)什么是代持管理机构?

　　共有产权住房由区住房保障主管部门作为代持机构(简称代持机构)，代表区政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作，包括与承购人签订配售合同、日常管理、回购及再上市交易等事项。共有产权住房产权由个人与政府按份共有，“按份共有”是指按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，即按明确的比例享有所有权。承购人购买共有产权住房时，需要与代持机构及建设单位签订相关共有协议，就共有事项约定双方的权利义务。区住房保障主管部门可参照有关规定委托专业运营管理机构负责操作上述具体事项。

　　(七)共有产权住房在享受物业、教育、金融机构服务等权益与商品住房有差别吗?

　　没有差别。购买共有产权住房视同购买商品住房，共有产权住房和商品住房同一小区的，应当纳入所在小区统一管理，并享受同等物业服务、承担同等义务。建设单位或物业管理单位不得在共有产权住房和商品住房之间设置围墙等物理隔离进行区别对待。1个家庭只能购买1套共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。另外，可以申请向金融机构按揭贷款、住房公积金贷款或提取住房公积金余额，可以作为本社区居民参加社区活动等家庭服务。

　　已承购共有产权住房的家庭和个人，其家庭成员不再另外享受佛山住房保障政策，包括申请承购共有产权住房和租住公共租赁住房等。

　　(八)共有产权住房的套型面积有多大?

　　共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小套型为主，目前我区拟筹建的共有产权住房建筑面积一般不超过90平方米，以60～80平方米两居室或小三居室成套住宅为主，由申购人根据居住需求和经济能力自行考虑选择购房面积大小。

　　(九)共有产权住房享受哪些政策?

　　共有产权住房建设筹集等执行国家规定的各项税费优惠政策。购买、转让共有产权住房按照面积份额计算确认相关税费。承购人购买、转让共有产权住房所产生的税费，代持机构不承担，由承购人或转让方按国家相关税收政策缴纳，符合条件的，可按照规定享受相关税费优惠政策。

　　(十)共有产权住房售价如何确定?

　　共有产权住房销售前，首先要由代持机构办理评估，取得市场价作为参考。

　　共有产权住房申请购买人称“申购人”，购得后称“承购人”。土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的，由开发建设单位按照不高于出让文件的限价确定具体销售价格;其他方式筹集建设的，综合考虑市场价、各种建设成本和保障对象购房承受能力确定销售均价。单套住房售价，其设定以销售均价为基础，上下浮动比例不超过10%。

　　(十一)共有产权住房的共有产权比例如何确定?

　　购房人产权份额不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同，其余部分为政府产权份额。承购人不得分割个人产权份额以及增购政府产权份额。政府产权份额应由政府指定代持机构代为持有。

　　(十二)如何办理共有产权住房申购手续?

　　申购及审核程序的步骤详见第二十条，主要是公告—申请—资料审核—公示及异议申诉—配售签约等几步。具体以发布共有产权住房的申购公告为准。

　　(十三)购买共有产权住房如何付款?

　　承购人可以按开发建设单位给出的付款方式和时间要求，自主选择一次性付款、分期付款、住房公积金贷款、住房商业贷款、住房公积金与商业贷款组合贷款等方式。

　　(十四)购买共有产权住房能办理不动产登记证吗?

　　可以，由开发建设单位统一办理。

　　(十五)共有产权住房有什么使用限制?

　　承购人不能购买政府产权取得完全产权，满足规定住房限售年限的，承购人可以以市场评估价转让产权份额退出。另外，承购人不得将共有产权住房出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。承购人违规申购、使用、转让共有产权住房，以及按照合同约定必须退出但拒不退出，承诺腾退所租住的公共租赁住房或直管公房但在规定期限内拒不腾退，依法追究其法律责任，5年内禁止其享受本区住房保障政策，将其失信信息按照规定纳入市公共信用信息管理系统，依法予以失信惩戒。

　　(十六)买了共有产权住房后取得其他住房怎么办?

　　承购人持有共有产权住房期间， 承购人及其家庭成员通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房，承购人应当按照相关规定和合同约定，退出个人所持有共有产权住房的产权份额并办理不动产转移登记手续，由代持机构根据有关规定安排转让给符合申购条件的申请人。不满5年的，原承购人退出时所持产权份额成交价格与原购买时成交价格的差值收益归代持机构所有。转让时成交价格低于原购买时成交价格，代持机构不予补偿差价。

　　(十七)共有产权住房能否继承?

　　承购人亡故，其法定继承人符合共有产权住房申购条件的，可继承共有产权住房个人份额，并重新计算所得共有产权住房的时间。继承人在本区有自有住房或虽无自有住房但选择退出共有产权住房的，可以继承承购人产权份额转让收入。

　　(十八)由谁承担共有产权住房管理和维修责任和义务?

　　由承购人承担，住房专项维修资金和物业管理服务费也由承购人按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算全额缴交，并享受住宅专项维修基金和物业管理服务的相应权利。

　　(十九)代持机构有权检查共有产权住房吗?

　　为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题，代持机构在有必要的情况下可以按照国家有关规定方式对共有产权住房进行巡查，承购人应配合代持机构巡查实际居住情况。另外，如果被投诉举报涉嫌违法违规使用住房时，承购人应配合相关调查取证。

　　(二十)使用虚假资料申购有什么后果?

　　弄虚作假的申购无效，即使取得住房也要退还，并依法追究其法律责任，5年内禁止其享受本区住房保障政策，将其失信信息按照规定纳入市公共信用信息管理系统，依法予以失信惩戒。

　　(二十一)申购中签后放弃购买有什么后果?

　　申购人申购前应仔细查看申购公告资料后再参加申购，尤其是做好自身经济能力衡量，未按时到场参加选房的购房人视作自动放弃，同时，该购房人的本次申购资格作废。