什么是楼面价 什么是楼面价和地面价

大家都关心房价，都很熟悉，但其实买房过程中有很多我们不知道的知识，比如拿地时的楼面价。乍一看，这个词很混乱，那么什么是楼面价 和房价之间有什么关系?

一、什么是楼面价

楼面价是指土地的总价格除以土地允许的*建筑面积。每一块土地收购时，都会有容积率，并规定土地的*建筑面积。

楼面价表示项目出售时包含在单位售价中的土地成本。

具体计算公式为:楼面地价=总地价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率，其中规划建筑面积=土地面积×容积率，容积率=总建筑面积÷规划用地面积。但是，看公式会让人觉得很模糊。如土地面积43347.07平方米，*容积率3.0，*终成交价3.325亿元。此时楼面价= 33250万元÷(43347.07×3.0)= 2557元/平方米。

二、楼面价和房价的关系

房价是指某一建筑物及其占用的土地在特定时间内的市场价值，即房价=地价和建筑价格，是房地产经济运行和资源配置*重要的调节机制。房价的定位是由很多因素组成的。一般来说，房价是由10种费用(这10种费用分别是土地成本、建安成本、税费及财务成本、净利润、管理开发成本、公共配套设施成本、所得税、销售成本、前期建设成本、基础设施成本(按构成比例排序))累计而成，其中土地成本是*基本的组成部分，土地成本占房地产开发成本的比例约为40%。

楼面价表示项目出售时包含在单位售价中的土地成本。商品房*终销售价格包括楼面价，开发商拿地时的地价将是商品房*终销售价格的参考标准之一。

一般情况下，楼面价与房价成正比。楼面价越高，房价越高，房价是楼面价的2-3倍。然而，在实际情况中会出现不相称的情况。

1.高楼面价低房价

如果房地产市场不景气，开发商会根据自身及周边情况合理调整房价，以降低风险，快速回笼*。这时候就会出现楼面价高但房价不高的情况。

2.楼面价低，房价也不低

如果开发商的征地成本低，但项目开发周期很长，那么土地价值很可能会随着时间的增加而增加，自然房价也会相应增加，所以就出现了楼面价低但房价高的情况。

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