如果有对楼市方面有了解的,应该都听说过楼面价,可能很多人对这个词感到很陌生,毕竟很多的专业用词我们也不了解。但楼价和房价存在着一定的关系,这个我们要清楚,下面小编就来为大家介绍下楼面价是什么意思,楼面价和房价的关系。
一、楼面价是什么意思
楼面价指的是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格除以该土地允许的*建筑面积。*建筑面积受政府批准的容积率控制。
楼面价的计算公式为:
楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如,2月6日土拍中的209号地,土地面积为43347.07平方米,*容积率为3.0,*终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷(43347.07×3.0)=2557元/平方米。
二、楼面价和房价的关系
一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置*重要的调节机制。
房价的价格定位是由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
据推算,土地的成本占房地产开发成本比例40%左右,而且这还是要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至是更高。
三、楼面价怎么算土地成交
楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)
房价中的楼面 土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区 土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种*得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)。
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