对于上海来说,售后公房是比较多的,它指的是原来是*的公房通过房改后,出售给原承租人,很多上海的老房子都是售后公房。那么上海买售后公房的风险有哪些?今天小编就为大家详细介绍,再来看看上海售后公房出售规定,以及上海售后公房产权归属,给有需要的朋友提供参考。
一、上海买售后公房的风险
1、另有产权人
上海的售后公房,往往是不止一个产权人的。按照94方案购买的售后公房,未登记产权人权益,产权证上只有一个人的名字,但可能还会存在其它的产权人,如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。因此买了这样的售后公房,后期可能面临纠纷。
2、买卖合同无效
上海产权公房有些是有同住人的,如果未经同住人同意,产权人将房屋出售给他人,那同住人可能会主张买卖合同无效,或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利,因而拒绝迁出房屋。在一些案例中,法院驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求,买房者只能自认倒霉。
总结:上海买售后公房的*风险,就是房屋另有产权共有人,这样一来即使买到了房屋,也不能拥有房子的全部产权。不过基于不动产的公示和公信力,只要与房产证上的权利人签订了买卖合同,则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效,其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。
二、上海售后公房出售规定
1、根据《公有住房上市出售管理暂行办法》规定,只有取得合法产权证书的已购公房才能上市交易。
2、有8类已购公房不在交易范围之内。
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或违反规定利用公款超过标准装修,且超标部分未按照规定退回或补足房款及装修费的;
(3)该房产处于户籍冻结地区并已经被列入拆迁公告范围内的;
(4)其中还包括产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已经进行抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(6)房产上市出售后形成新住房困难的;
(7)擅自改变房屋使用性质的;
(8)法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
三、上海售后公房产权归属
1、上海房改是1994年开始的,而我国的《房地产管理法》是1995年才生效的,94年*次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字,由家庭成员协商将某一位成员的名字写在房地产权证上。
2、上海售后公房产权纠纷还是比较多的,因此在购买之前,要弄清楚上海售后公房产权归属,一般归属于房地产权证上的那个人。
3、上海市财政局和地税局1999年11月发布的《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》规定:
职工所购公有住房上市出售前后一年内,又新购入住房的,按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。说白了就是用购房价减去卖房价后在乘以*交契税。适用此政策的需要符合三个条件:
(1)售后公房是*上市交易,再次交易的不适用(因为已经不是售后公房性质了);
(2)售后公房售出和新房买入的时间间隔不超过一年,以买卖合同签订时间为准;
(3)房屋产权为同一人。若新房子产权人为多人的,只要售后公房的产权人是新房产权人之一的,也适用。
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